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Qui paie quoi lors d’un démembrement de propriété ?

Pour transmettre efficacement un patrimoine, plusieurs montages ou procédés peuvent être mis en place. Par exemple, la donation entre vifs, le testament, ou encore le démembrement de propriété. Ce dernier est le plus efficace aussi bien en termes de fiscalité que de prix d’acquisition. Qui paie quoi lors d’un démembrement de propriété ?

L’acquisition de l’usufruit

La personne qui souhaite occuper le bien dans l’immédiat, ou bénéficier des revenus locatifs si ce dernier est mis en location sera l’individu appelé usufruitier. Dans ce cas, il est assujetti au paiement des charges suivantes :

  • la valeur du bien en usufruit au moment de l’acquisition
  • les impôts sur le revenu
  • la taxe d’habitation
  • la taxe foncière
  • les petits travaux de réparation
  • les travaux d’entretien
  • l’impôt sur la fortune immobilière calculé sur la valeur de l’usufruit

L’acquisition de la nue-propriété

En revanche, l’individu qui souhaite être délesté du paiement de ces impôts et taxes ainsi que de ces charges sera celui qui choisit d’acquérir le bien en nue-propriété. Cet individu est le nu-propriétaire. Voici néanmoins les charges dont il aura à s’acquitter :

  • la valeur du bien en nue-propriété lors de l’acquisition
  • l’éventuelle plus-value réalisée si le nu-propriétaire décide de revendre le bien à la fin du démembrement
  • l’impôt sur la fortune immobilière calculé sur la valeur de la nue-propriété
  • les travaux de rénovation
  • les éventuels travaux d’extension

Rappelons que le nu-propriétaire est redevable du paiement de l’ensemble des charges aussi bien de l’usufruitier que du nu-propriétaire une fois qu’il deviendra plein propriétaire du bien. Ceci, au moment de l’extinction de l’usufruit, qui signe la fin du démembrement. L’usufruit peut s’éteindre à la fin de la durée du démembrement fixée par les deux parties. De même, il n’a plus lieu d’être au décès de l’usufruitier, si le montage est viager.

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